老旧电梯改造前,这几点请做到心中有数!
发布时间:
2024-12-02 12:30
在之前的文章中,我们了解了五大电梯亟需改造的重要信号,比如:电梯使用年限超10年、电梯频繁停机、运行明显震动、电梯运行过程中迅速下行或上升等。
那么,如果对电梯进行改造升级,谁出钱?谁承接?施工周期如何?有无其他注意事项呢?今天这篇文章,一定对你有所帮助。
Q1:电梯改造费用,由谁买单?
1.建筑的公共维修基金
商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款一定比例向售房单位(开发商)交纳维修基金。开发商代收的维修基金属与全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》 的规定:直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。一般情况下,房屋维修基金由房地产行政主管机关代管,业主委员会成立以后,公共维修基金就会划转到业委会,由业委会行使管理权力。
2.旧换新国家政策资金——发改委超长期国债支持
国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》,安排超长期特别国债大规模设备更新专项资金,加大对设备更新的支持力度,将支持范围扩大到能源电力、老旧电梯等领域设备更新以及重点行业节能降碳和安全改造。
3.企事业单位的专项基金或者预算
企事业单位按规定提取、设置的有专门用途(为电梯改造更新)的净资产。
4.地方政府特殊补贴
2024年3月,国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》,在“加快建筑和市政基础设施领域设备更新”部分明确提出,围绕建设新型城镇化,结合推进城市更新、老旧小区改造,以住宅电梯等为重点,分类推进更新改造。各地补助标准陆续出台,以上海市为例,2024年4月,《上海市推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动计划(2024-2027年)》提出:“滚动实施投入使用超过15年的老旧住宅电梯安全评估和分类更新改造”。
5.业务自筹资金、业主集资
例案例参考:在不同城市及性质房屋电梯改造的资金来源构成(项目均为新时达客户)
1.上海某商业大厦
项目情况:5台电梯大修改造
资金来源:业主集资大修,申报当地房管局审核后,签批同意,开始准备施工,完工要核验产品规格参数和尺寸等,并整体竣工验收合格后,按照合同约定付款。
2.西安某公馆
项目情况:4台电梯大修改造
资金来源:开业主委员会提议更换电梯并展开公投,90%的业主同意4台报修大修基金,当地房管局大修基金审核后,签批同意出资遂公开招标。中标公司中标后全款垫资,电梯施工验收完毕后,大修基金管理中心会付款90%、预留10%的质保金,当质保期到期将剩余资金再付清。
3.大连某小区
项目情况:48台电梯大修改造
资金来源:70%来自建筑的公共维修基金,开工前支付50,验收后支付40%;另外10%为业主自筹。
Q2:电梯改造的价格贵吗?
价格固然重要,但它绝不能成为衡量电梯改造的唯一或主要标准。毕竟,这是关乎家中妻子、儿女和老人的乘坐安全,或者是高频接触的使用场景。电梯作为国家以专门的特种设备安全法来管理的设备,其安全性应该被放在首位考虑。
在上文也已提及:现在多数地区已经明确,电梯改造资金可以从住宅专项维修资金中列支,或者根据相关管理规定由所有权人分摊。同时,多地政府财政也给予补助,支持老旧电梯的改造。因此,在选择产品和方案时,核心设备的口碑、适用性和耐久性才是关键。
Q3:电梯改造施工周期多长?
1.非耐用核心部件更换大修和改造
实际施工时间一般1-3日即可完成,另外包含特种设备开工申报,现场施工和监管部门的施工验收,一般总计需要3-7日,相对时间较短。
2.除耐用机械部件外的整体更新
实际实施时间约15-25日,包含报开工,现场施工和报验收,但由于更换部件多,拆除和安装工作量大,总计时间约三周左右,现场需要配合物料堆放地以及相应管理措施,避免施工引发其他安全问题。
Q4:合同签署最重要的避坑注意点?
1.务必包含质保期、保养服务等细节
电梯是需要长期维护保养的机电一体化设备。产品的质保期、保养服务是签署一份电梯更新改造合同重要组成部分,坚决不能只关注成交,对后期相关事宜必须重视。
2.务必包含安全措施等约定
无论是进行更新改造还是修理,现场施工的安全措施都必须到位。此外,对于噪音、粉尘以及物料堆放等方面的问题,也需要进行合理的约定和管理。
Q5:合同签署最重要的避坑注意点?
1.严格把关“看不见的”部件设备
除了轿厢等直观可见的部件外,电梯的核心设备还涵盖了电气系统、主控系统、人机界面系统、线缆系统、门机系统以及井道辅助设备等多个方面。这些组成部分的质量至关重要,直接关系到电梯的安全运行和使用寿命。
2.明确质量要求
因此,在电梯的设计、制造、安装和维护过程中,需确保所有部件都能达到高标准的质量要求,从而为乘客提供安全、舒适、可靠的垂直交通服务。
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